שאלות שכדאי לשאול לפני רכישת מגרש

אם אתם נמצאים לפני רכישת מגרש, יש סיכוי גבוה שזו הפעם הראשונה (ואולי האחרונה) שלכם.

מאיפה מתחילים? מה כדאי לקחת בחשבון? איפה מוצאים את התשובות? מה בכלל לא חשבתי לשאול?

ריכזתי מס' נקודות (מבוססות על סיפורים אמיתיים😉) שכדאי לחשוב עליהן כאשר מחפשים מגרש לרכישה.

על רבות מהשאלות תוכלו לענות בעצמכם.

סיירו במגרש, בשכונה, דברו עם השכנים, שאלו את המתווך/המוכר, תבדקו במפות ובררו בעירייה/מועצה.

אם נותרו שאלות פתוחות – התייעצו עם איש מקצוע רלוונטי (אדריכל, עו"ד, שמאי).

01 תנאים טבעיים

• האם הניקוז ברחוב תקין? או שבימים גשומים אי אפשר לעבור עם רכב/על המדרכה.

• האם ישנם מפגעי ריח? תעשיה, מפעלים, רפת.

• האם יש בסביבה הקרובה צמחיה שאתם אלרגיים אליה? פריחת עצי זית, פקאן...

• מהם כווני המגרש? האם יש זרימת אוויר, שמש ישירה, סנוור.

• האם ישנם מפגעי רעש? כבישים ראשיים, רכבת, מחצבה, מגרשי משחקים וכד'.

• האם המגרש סמוך לאנטנות סלולריות/קווי מתח גבוה?

02 סביבה קרובה

• האם השכנים חביבים? האם אחד מהם מתופף?...

• האם הסביבה הקרובה מתאימה לצרכי היומיום שלכם? קרבה למרכז מסחרי, פארק, חוגים? אולי תעדיפו דווקא להיות מרוחקים מאלו?

• מהי התפלגות האוכלוסייה באזור? אם אתם זוג צעיר, יכול להיום שיהיה נחמד לחיות בסביבה שכולה צעירה, אך חשבו כיצד תראה השכונה בעוד 40 שנה. האם זה עדיין יתאים לכם?

• חשבו על נגישות, תאורה, מדרכות, טופוגרפיה – האם מתאימים לצרכים שלכם?

03

רגולציות

בררו מהם הנתונים הסטטוטוריים של המגרש:

• קווי מגרש (אולי נעשתה במגרש הפקעה שאתם לא מודעים אליה?)

• מהם קווי הבניין (שלכם ושל השכנים שלכם)

• מהם אחוזי הבניה? מהו שטח הבית המקסימלי שניתן לבנות? האם מותר מרתף? עלית גג? האם אלו נחשבים כשטחים?

• האם חייבים למצוא פתרון לחניה בתחום המגרש? לכמה רכבים?

• האם הקרקע בבעלות פרטית או בעלות מנהל? האם המגרש הוא חלק מחלקה גדולה יותר ויש הסכמי שיתוף עם הבעלים האחרים?(בדקו היטב את סעיפי הסכם השיתוף!)

• האם קיימים במגרש מבנים ללא היתר/חריגות בניה? ייתכן שלא תוכלו לקבל היתרים כלשהם במגרש מבלי להרוס את המבנים הקיימים.

• מהם התכניות העתידיות באזור? האם ניתן יהיה לקבל זכויות בניה נוספות בעתיד? קומות נוספות? יחידות דיור נוספות? יחידות אירוח/משרדים/חנויות?

  גם אם לא מממשים אותן בשלב ראשון, כדאי להתייחס לכל האפשרויות בשלב התכנון.

04 כסף

• האם צפויים היטלי השבחה גבוהים במגרש?

• האם השכונה חדשה? האם שולמו כבר היטלי פיתוח?

• האם הוועדה המקומית דורשת תכניות נוספות (בעלות נוספת)? (למשל נספח סניטרי, תכניות בינוי, תצ"ר)

נכון, כנראה שאין 200 מגרשים לבחור מבניהם, שיתאימו בדיוק מבחינת מיקום, תקציב ולוחות זמנים.

רוב הסיכויים שיצטרכו להיות פשרות כלשהן, העניין הוא להיות מודעים אליהן ולהיערך מראש ככל הניתן.

למשל:

• ברחוב עם בעיית ניקוז נבחר להגביה את הבית ככל הניתן ממפלס הרחוב, ולהתחיל את שביל הכניסה מהחלק הגבוה ביותר במגרש.

• במגרש עם שכנים בעיתיים, נשקול להפנות את הפתחים והחלל המרכזי לכיוון השני.

• במגרש עם אתגרים אקוסטיים, נקפיד על בחירת בחומרים בעלי בידוד אקוסטי משופר (ונפנה מראש נתח מהתקציב לטובת העניין).

תתחדשו :) בהצלחה!